ការវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យ៖ មធ្យោបាយដើម្បីទទួលបានសញ្ជាតិជាសកលក្នុងឆ្នាំ 2025

កម្មវិធីអន្តោប្រវេសន៍តាមរយៈការវិនិយោគបន្តទទួលបានប្រជាប្រិយភាព ដោយជម្រើសអចលនទ្រព្យកាន់តែមានភាពទាក់ទាញសម្រាប់អ្នកវិនិយោគមកពីទូទាំងពិភពលោក។ កម្មវិធីស្នាក់នៅតាមរយៈការវិនិយោគលើគម្រោងអចលនទ្រព្យបានកើនឡើងជាលំដាប់ នៅពេលដែលប្រទេសកាន់តែច្រើនបង្កើតកម្មវិធីបែបនេះដើម្បីទាក់ទាញដើមទុនពីបរទេស។ និន្នាការនេះឆ្លុះបញ្ចាំងពីការផ្លាស់ប្តូរមូលដ្ឋាន និងបរិបទរបស់បុគ្គលដែលមានទ្រព្យសម្បត្តិដើម្បីទទួលបានការបម្លាស់ទីជាសកល និងការការពារទ្រព្យសម្បត្តិជាសកល ជាមួយនឹងការវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យដែលផ្តល់ទាំងអត្ថប្រយោជន៍សម្រាប់ការស្នាក់នៅ និងសក្តានុពលនៃផលចំណេញផ្នែកហិរញ្ញវត្ថុផងដែរ។ ប្រជាប្រិយភាពដែលកំពុងកើនឡើងនៃការធានាបានសិទ្ធិក្នុងយុត្តាធិការជាច្រើនតំណាងឱ្យការវិវត្តនៃយុទ្ធសាស្រ្តគ្រប់គ្រងទ្រព្យសម្បត្តិដែលផ្តល់អាទិភាពដល់ការធ្វើពិពិធកម្មភូមិសាស្ត្រ។

ហេតុអ្វីមានការផ្លាស់ប្តូរលឿនបែបនេះ?

សង្គ្រាមបានផ្ទុះឡើងនៅក្នុងប្រទេសមួយចំនួន ផលវិបិត្តទំនិញឡើងថ្លៃនៅក្នុងផ្នែកសេដ្ឋកិច្ចធំៗ ហើយមហាសេដ្ឋីផ្នែកបច្ចេកវិទ្យាក៏សម្រេចផ្លាស់ទីទៅក្រៅប្រទេសជាសាធារណៈ ដូច្នេះគ្រួសារអ្នកមានជាច្រើនកំពុងព្យាយាមរកផែនការបម្រុងទុក។ ភាពបន្ទាន់សម្រាប់ការស្នាក់នៅក្នុងប្រទេសទីពីរបានឈានដល់កម្រិតដែលមិនធ្លាប់មានពីមុនមក ខណៈដែលអស្ថិរភាពពិភពលោកកាន់តែពិបាកឡើង។ វិនិយោគិនដែលបានច្រានចោលជម្រើសទាំងនេះកាលពី 2 ឆ្នាំមុន ឥឡូវនេះបានសម្រេចចិត្តដាក់ពាក្យកម្មវិធីនេះយ៉ាងឆាប់រហ័សជាមួយនឹងភាពបន្ទាន់។ ការព្រួយបារម្ភអំពីបញ្ហាពន្ធ លក្ខណៈនយោបាយមិនប្រក្រតី និងភាពមិនច្បាស់លាស់នៃការពឹងផ្អែកលើប្រទេសតែមួយ ជំរុញឱ្យមានការកើនឡើងតម្រូវការកម្មវិធីនេះ។ សម្រាប់មហាសេដ្ឋីអាមេរិក ការវិនិយោគអចលនទ្រព្យនៅបរទេសជួយពួកគេឱ្យមានជម្រើសសុវត្ថិភាព នៅពេលដែលការការពារក្នុងស្រុកហាក់ដូចជាមិនមានស្ថេរភាពកាន់តែខ្លាំង។

តើការធ្វើអន្តោប្រវេសន៍ផ្អែកលើការវិនិយោគក្នុងអចលនទ្រព្យគឺជាអ្វី?

តើការទិញផ្ទះពិតជាអាចទទួលបានសញ្ជាតិទីពីរមែនទេ? និយាយឱ្យខ្លី គឺបាន។
កម្មវិធីអន្តោប្រវេសន៍ផ្អែកលើការវិនិយោគក្នុងអចលនទ្រព្យអនុញ្ញាតឱ្យអ្នកវិនិយោគបរទេសទទួលបានប័ណ្ណស្នាក់នៅ ឬសញ្ជាតិតាមរយៈការទិញអចលនទ្រព្យនៅក្នុងប្រទេសជាក់លាក់ណាមួយ។ គំនិតផ្តួចផ្តើមទាំងនេះបានលេចឡើងក្នុងទសវត្សរ៍ឆ្នាំ 1980 ប៉ុន្តែបានទទួលការគាំទ្រយ៉ាងខ្លាំង បន្ទាប់ពីវិបត្តិហិរញ្ញវត្ថុក្នុងឆ្នាំ 2008 នៅពេលដែលប្រទេសជាច្រើនស្វែងរកមូលធនបរទេសដើម្បីស្តារទីផ្សារអចលនទ្រព្យដែលកំពុងជួបការលំបាកឡើងវិញ។

ជម្រើសអន្តោប្រវេសន៍ដោយផ្អែកលើការវិនិយោគក្នុងគម្រោងអចលនទ្រព្យភាគច្រើន បែងចែកជាពីរប្រភេទ៖

1. កម្មវិធីស្នាក់នៅតាមរយៈការវិនិយោគ Residency by Investment Program (RBI) – ត្រូវបានគេស្គាល់ថាជា “ទិដ្ឋាការមាស (Golden Visa)” កម្មវិធីទាំងនេះផ្តល់សិទ្ធិស្នាក់នៅបណ្តោះអាសន្នជាមួយនឹងមធ្យោបាយទៅកាន់ការទទួលបានសិទ្ធិស្នាក់នៅអចិន្ត្រៃយ៍ឬសញ្ជាតិ ក្រោយរយៈពេលដែលបានកំណត់។ ប្រទេសម៉ាល់តា និងប្រទេសក្រិក ក៏មានផ្តល់ជម្រើសទាំងនេះផងដែរ។
2. សញ្ជាតិតាមរយៈការវិនិយោគ Citizenship by Investment (CBI) – កម្មវិធីនេះផ្តល់សញ្ជាតិឱ្យតែម្ដង ហើយមានដំណើរការលឿនដោយត្រឹមរយៈពេលប៉ុន្មានខែ នៃការវិនិយោគដែលមានលក្ខណៈគ្រប់គ្រាន់។ ប្រទេសនៅតំបន់ការាបៀន និងប្រទេសអឺរ៉ុបមួយចំនួនដូចជា ប្រទេសម៉ាល់តា និងប្រទេសទួរគីយ៉េ ក៏មានផ្តល់ជូនកម្មវិធីទាំងនេះ។

កម្មវិធីនីមួយៗមានលក្ខណៈវិនិច្ឆ័យសិទ្ធិទទួលបានខុសៗគ្នាដែលត្រូវតែបំពេញតាម រួមទាំងចំនួនទឹកប្រាក់វិនិយោគ និងតម្រូវការកម្មសិទ្ធិអចលនទ្រព្យ។

មិនដូចជម្រើសអន្តោប្រវេសន៍បែបប្រពៃណីពីមុនៗដែលតម្រូវឱ្យមានទំនាក់ទំនងគ្រួសារសាច់ញាតិ ការឧបត្ថម្ភការងារ ឬរយៈពេលនៃការចូលសញ្ជាតិត្រូវរងចាំយូរ កម្មវិធីវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យបង្កើតមធ្យោបាយដោយផ្អែកលើការរួមចំណែកផ្នែកហិរញ្ញវត្ថុ។ អាផាតមិនតំលៃ $400,000 នៅក្នុងប្រទេសទួរគី ឬវីឡាតំលៃ €400,000 នៅប្រទេសក្រិក អាចផ្ដល់ឱ្យអ្នកនូវអត្ថប្រយោជន៍ថ្មីមួយដែលស្របច្បាប់ ដោយឡែកក្នុងករណីផ្សេងត្រូវប្រើពេលមួយទសវត្សរ៍ដើម្បីទទួលបាន។

បើប្រៀបធៀបទៅនឹងជម្រើសអន្តោប្រវេសន៍តាមរយៈការវិនិយោគផ្សេងទៀត ដូចជាការបង្កើតអាជីវកម្ម ប័ណ្ណបំណុលរដ្ឋាភិបាល ឬការបរិច្ចាគ ជម្រើសអចលនទ្រព្យផ្តល់នូវអត្ថប្រយោជន៍សំខាន់ៗ៖ ទ្រព្យសកម្មរូបវន្តដែលអ្នកអាចប្រើប្រាស់បាន សក្តានុពលនៃតម្លៃកើន លទ្ធភាពចំណូលពីការជួល (ចំណាំ៖ កម្មវិធីមួយចំនួនផ្តល់នូវច្បាប់ជាក់លាក់ជុំវិញការជួលអចលនទ្រព្យដែលមានសិទ្ធិវិនិយោគ) ហើយជារឿយៗកម្រមានហានិភ័យទាបជាងការវិនិយោគអាជីវកម្ម។
លើសពីនេះ ការវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យជួលអាចផ្តល់ប្រាក់ចំណូលជាលំដាប់ ខណៈពេលដែលកម្មវិធីពាក្យស្នើរបស់អ្នកកំពុងដំណើរការទៅមុខដើម្បីទទួលបានសិទ្ធិស្នាក់នៅ ឬសញ្ជាតិ។

ប្រទេសកំពូលមួយចំនួនដែលផ្តល់ជូននូវកម្មវិធីវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យ
ប្រទេសម៉ាល់តា ប្រទេសក្រិក និងព័រទុយហ្គាល់ គឺជាប្រទេសល្អបំផុតក្នុងការទិញអចលនទ្រព្យក្នុងនាមជាជនបរទេស និងទទួលបានសិទ្ធិស្នាក់នៅ ឬអ្នកកំពុងស្វែងរកសញ្ជាតិ ប៉ុន្តែឆ្នាំ 2025 បាននាំមកនូវការផ្លាស់ប្តូរគួរឱ្យកត់សម្គាល់ចំពោះទិដ្ឋភាពពិភពលោក។ ប្រទេសមួយចំនួនលែងមានជម្រើសវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យនៅក្នុងរចនាសម្ព័ន្ធកម្មវិធី Golden Visa របស់ខ្លួនទៀតហើយ។
ប្រទេសជាច្រើននៅអឺរ៉ុបកំពុងប្រឈមមុខនឹងវិបត្តិលំនៅដ្ឋានក្នុងស្រុក ដែលបានជំរុញឱ្យមានតម្រូវការអចលនទ្រព្យ និងធ្វើឱ្យទីផ្សារទាំងនេះមានភាពទាក់ទាញជាពិសេសសម្រាប់អ្នកវិនិយោគ។

ការផ្លាស់ប្តូរទីផ្សារ

ប្រទេសព័រទុយហ្គាល់បានលុបចោលការវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យនៅក្នុងកម្មវិធី Golden Visa របស់ខ្លួន ដោយផ្តោតស្ទើរតែទាំងស្រុងលើមូលនិធិវិនិយោគ និងការបរិច្ចាគក្នុងគម្រោងវប្បធម៌។ ទន្ទឹមនឹងនេះ ប្រទេសម៉ាល់តាបានបង្កើនកម្រិតទឹកប្រាក់វិនិយោគ ហើយប្រទេសតួគី ក៏បានបង្កើនកម្រិតទឹកប្រាក់វិនិយោគអប្បបរមារបស់ខ្លួនពី $250,000 ដល់ $400,000។
បណ្តាប្រទេសនាតំបន់ការាបៀនបន្តផ្តល់មធ្យោបាយលឿនដល់កម្មវិធីសញ្ជាតិ ជាមួយនឹងពេលវេលាដំណើរការជាមធ្យម 6-12 ខែ។ កម្មវិធីសញ្ជាតិទាំងនេះផ្តល់អត្ថប្រយោជន៍ដូចជា ការធ្វើដំណើរដោយគ្មានទិដ្ឋាការទៅកាន់ប្រទេស 140+ រួមទាំងចក្រភពអង់គ្លេស តំបន់ Schengen សហភាពអឺរ៉ុប និងទីផ្សារអាស៊ីសំខាន់ៗ។
សម្រាប់វិនិយោគិនដែលកំពុងស្វែងរកការចេញចូលសហភាពអឺរ៉ុបដោយងាយស្រួល ប្រទេសក្រិកនៅតែជាជម្រើនាំមុខជាមួយតម្លៃសមរម្យនៅឆ្នាំ 2025 គឺ €250,000 ហើយអាចផ្ដល់សិទ្ធិស្នាក់នៅអចិន្ត្រៃយ៍ភ្លាមៗ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ កម្មវិធីសញ្ជាតិទាមទារឱ្យស្នាក់នៅទីនោះបន្តបន្ទាប់គ្នាយ៉ាងហោចណាស់ប្រាំមួយខែក្នុងមួយឆ្នាំ រយៈពេលប្រាំពីរឆ្នាំ។

តម្រូវការវិនិយោគតាមតំបន់

ភាពខុសគ្នារបស់តំបន់នីមួយៗនៅក្នុងកម្មវិធីវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យឆ្លុះបញ្ចាំងពីគោលដៅសេដ្ឋកិច្ច និងទីផ្សារអចលនទ្រព្យរបស់តំបន់នីមួយៗ។ ការវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យរួមចំណែកដល់កំណើនសេដ្ឋកិច្ចនៃតំបន់នោះតាមរយៈការទាក់ទាញមូលធនបរទេស។ អ្នកដែលបណ្តាក់ទុនក្នុងកម្មវិធីស្នាក់នៅនៅអឺរ៉ុប ឬកម្មវិធីសញ្ជាតិជាធម្មតាទាមទារលក្ខខណ្ឌច្រើន ប៉ុន្តែគេអាចទទួលបានសញ្ជាតិដ៏មានឥទ្ធិពលបំផុតរបស់ពិភពលោក ខណៈពេលដែលកម្មវិធីសញ្ជាតិរបស់ប្រទេសនាតំបន់ការាបៀនផ្តល់នូវដំណើរការរហ័ស និងមិនមានភាពស្មុគស្មាញ។
នៅក្នុងតំបន់ដែលមានកំណើនសេដ្ឋកិច្ចខ្លាំង តម្លៃអចលនទ្រព្យមាននិន្នាការកើនឡើង ដែលធ្វើឲ្យការវិនិយោគអចលនទ្រព្យកាន់តែមានភាពទាក់ទាញ។

កម្មវិធីនៅអឺរ៉ុប៖

ភាគហ៊ុននីមួយៗមានតំលៃខ្ពស់នៅអឺរ៉ុប ជាមួយនឹងការវិនិយោគអប្បបរមាជាធម្មតាចាប់ផ្តើមពី €250,000 (ប្រទេសក្រិក) និងកើនឡើងដល់ €500,000+ នៅក្នុងបណ្តាប្រទេសអឺរ៉ុបខាងលិច។ កម្មវិធីទិដ្ឋាការមាសអឺរ៉ុបភាគច្រើនទាមទារ៖

• មិនមានប្រវត្តិឧក្រិដ្ឋកម្ម
• ភស្តុតាងនៃប្រភពដើមមូលនិធិវិនិយោគមានភាពស្របច្បាប់
• ការធានារ៉ាប់រងសុខភាព
• ថ្លៃដាក់ពាក្យ និងដំណើរការ
• រយៈពេលកាន់កាប់អប្បបរមា (ជាធម្មតា 5+ ឆ្នាំ)
• ការធ្វើតេស្តភាសា និងវប្បធម៌ សម្រាប់ការចូលសញ្ជាតិ

ប្រទេសក្រិកនៅតែអនុញ្ញាតឱ្យទិញអចលនទ្រព្យបានគ្រប់ទីកន្លែង រួមទាំងអចលនទ្រព្យសំខាន់ៗនៅទីក្រុងអាថែន (Athen) និងនៅតំបន់កោះ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ កម្រិតនៃការវិនិយោគទូទាំងប្រទេសមានភាពខុសគ្នា។

ជម្រើសនាតំបន់ការាបៀន៖

កម្មវិធីសញ្ជាតិរបស់ប្រទេសនាតំបន់ការាបៀនដំណើរការលើគោលការណ៍ផ្សេងៗគ្នា ដោយផ្តោតលើ៖

• កម្រិតវិនិយោគទាប ($200,000-$400,000)
• ដំណើរការលឿនជាងមុន (6-12 ខែ)
• តម្រូវការវត្តមាននៅទីនោះផ្ទាល់តិចតួចបំផុត
• មិនមានការធ្វើតេស្តភាសាទេ
• កាតព្វកិច្ចពន្ធមានកំណត់
• ទទួលបានសញ្ជាតិភ្លាមៗនៅពេលមានការយល់ព្រម

ការវិនិយោគអចលនទ្រព្យនៅការាបៀនភាគច្រើនត្រូវតែស្ថិតនៅក្នុងការអភិវឌ្ឍន៍ដែលអនុម័តដោយរដ្ឋាភិបាល ហើយអចលនទ្រព្យបែប រីស៊ត ជាមួយនឹងកម្មវិធីគ្រប់គ្រងការជួល។ ទាំងនេះជាធម្មតាមិនអាចលក់បន្តក្នុងរយៈពេល 5-7 ឆ្នាំប៉ុន្តែអ្នកមិនបាត់បង់អត្ថប្រយោជន៍នៃសញ្ជាតិនោះទេ។
កម្មវិធីអឺរ៉ុបជាទូទៅអនុញ្ញាតឱ្យទិញអចលនទ្រព្យលំនៅដ្ឋានណាមួយដែលត្រូវនឹងកម្រិតអប្បបរមា ខណៈពេលដែលកម្មវិធីរបស់នប្រទេសនាតំបន់ការាបៀន ដាក់កម្រិតជម្រើសចំពោះការអភិវឌ្ឍន៍ជាក់លាក់ដែលអនុម័តដោយរដ្ឋាភិបាល ដោយដាក់កម្រិតដល់ភាពបត់បែនក្នុងការវិនិយោគ ប៉ុន្តែផ្តល់នូវផ្លូវច្បាស់លាស់។

អត្ថប្រយោជន៍នៃកម្មវិធីអន្តោប្រវេសន៍ដោយផ្អែកលើការវិនិយោគក្នុងគម្រោងអចលនទ្រព្យ

ការបម្លាស់ទីជាសកលបង្កើតអត្ថប្រយោជន៍ផ្នែកអាជីវកម្មសម្រាប់វិនិយោគិនអន្តោប្រវេសន៍។ ការស្រាវជ្រាវបង្ហាញថាបុគ្គលដែលមានសញ្ជាតិច្រើន តែងធ្វើដំណើរញឹកញាប់សម្រាប់ឱកាសអាជីវកម្ម និងសក្ខានុពលផ្នែកហិរញ្ញវត្ថុជាងគេ ក្នុងអំឡុងពេលមានវិបត្តិសេដ្ឋកិច្ចបើធៀបនឹងអ្នកដែលមានសញ្ជាតិរបស់ប្រទេសតែមួយ។ ការបង្កើនស្ថិរភាព និងការចូលទៅកាន់ទីផ្សារអន្តរជាតិតំណាងឱ្យផលចំនេញមកវិញពីការវិនិយោគលើសពីការទិញអចលនទ្រព្យ។ វិនិយោគិនដែលមានជម្រើសសញ្ជាតិច្រើន រៀបរាប់អំពីទំនុកចិត្តក្នុងការស្វែងរកឱកាសឆ្លងដែន និងទប់ទល់នឹងការប្រែប្រួលសេដ្ឋកិច្ចក្នុងតំបន់។
ការធ្វើអន្តោប្រវេសន៍តាមរយៈការវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យផ្តល់នូវអត្ថប្រយោជន៍ពិសេសដែល ជម្រើសផ្សេងទៀតមិនអាចប្រៀបផ្ទឹមបាន។
ជម្រើសអចលនទ្រព្យដោយប្រយោលដូចជា REITs និងការប្រមូលមូលនិធិអចលនទ្រព្យផ្តល់មធ្យោបាយជំនួសក្នុងការវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យដោយមិនចាំបាច់កាន់កាប់កម្មសិទ្ធិនោះផ្ទាល់។ Real Estate Investment Trusts (REITs) ផ្តល់មធ្យោបាយវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យជាច្រើនប្រភេទ រួមទាំងអគារការិយាល័យ ដោយមិនចាំបាច់មានកម្មសិទ្ធិផ្ទាល់។ ជាការពិតណាស់ កម្មវិធីទិដ្ឋាការមាសរបស់ប្រទេសហុងគ្រីមានជម្រើសបែបនេះនៅកម្រិត €250,000៖

បើប្រៀបធៀបទៅនឹងកម្មវិធីបរិច្ចាគ៖
• ការវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យគឺដើម្បីរក្សាដើមទុន ខណៈពេលដែលជម្រើសបរិច្ចាគតំណាងឱ្យចំនាយទ្រព្យសម្បត្តិដើម្បីទទួលបានសញ្ជាតិ ឬសិទ្ធិស្នាក់នៅ
• អចលនទ្រព្យអាចមានតម្លៃថ្លៃ ខណៈពេលដែលការបរិច្ចាគគឺមិនមានបានប្រាក់ត្រឡប់មកវិញទេ
• អចលនទ្រព្យផ្តល់នូវទ្រព្យសម្បត្តិដែលអាចប្រើប្រាស់បាន (ឧ. ផ្ទះវិស្សមកាល ចំណូលពីការជួល)
• ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ការបរិច្ចាគជាធម្មតាដំណើរការលឿនជាង 30-40% ជាមួយនឹងផលវិបាកតិចជាង

ធៀបនឹងការវិនិយោគក្នុងប័ណ្ណបំណុលរដ្ឋាភិបាល៖
• អចលនទ្រព្យមានតម្រូវការលើសពីជម្រើសប័ណ្ណបំណុលរដ្ឋាភិបាល (ជាមធ្យម 3-5% ការឡើងថ្លៃប្រចាំឆ្នាំធៀបនឹងទិន្នផលប័ណ្ណ 0.5-2%)
• អចលនទ្រព្យផ្តល់ការការពារអតិផរណាដែលប័ណ្ណបំណុលជាធម្មតាមិនមាននោះទេ
• ការវិនិយោគលើអចលនៈទ្រព្យអាចបង្កើតប្រាក់ចំណូលពីការជួល
• មូលបត្របំណុលផ្តល់ហានិភ័យទាបជាងបន្តិច និងផលចំណេញដែលអាចព្យាករណ៍បាន។

ធៀបនឹងប្រាក់វិនិយោគទុន៖
• អចលនទ្រព្យផ្តល់នូវទ្រព្យសម្បត្តិរូបវន្តដែលអ្នកគ្រប់គ្រង
• ការវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យជាទូទៅមានការប្រែប្រួលតិចជាងមូលនិធិផ្អែកលើទីផ្សារ
• អចលនទ្រព្យអនុញ្ញាតឱ្យមានការគ្រប់គ្រងផ្ទាល់ និងឱកាសសម្រាប់ការកែលម្អ
• ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ មូលនិធិផ្តល់នូវការចាត់ចែងប្រាក់ងាយស្រួល និងការធ្វើពិពិធកម្មកាន់តែច្រើន

លើសពីការពិចារណាផ្នែកហិរញ្ញវត្ថុ ការធ្វើអន្តោប្រវេសន៍ដែលមានមូលដ្ឋានលើអចលនទ្រព្យផ្តល់នូវអត្ថប្រយោជន៍ដល់របៀបរស់នៅ៖ វិស្សមកាល ឬផ្ទះទីពីរនៅឆ្នេរសមុទ្រមេឌីទែរ៉ាណេ អចលនទ្រព្យសម្រាប់ជួលនៅក្នុងមជ្ឈមណ្ឌលហិរញ្ញវត្ថុសកល ឬកន្លែងចូលនិវត្តន៍ដែលមានរចនាសម្ព័ន្ធពន្ធអំណោយផល។
ជាពិសេស សម្រាប់វិនិយោគិនអាមេរិក សញ្ជាតិទីពីរតាមរយៈការវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យអាចផ្តល់នូវអត្ថប្រយោជន៍យ៉ាងសំខាន់៖ ការកាត់បន្ថយការបង់ពន្ធសកល ការពង្រឹងភាពឯកជន ការការពារពីការផ្លាស់ប្តូរគោលនយោបាយក្នុងស្រុក និងការធានារ៉ាប់រងប្រឆាំងនឹងអស្ថិរភាពនយោបាយ។

ការពិចារណាផ្នែកហិរញ្ញវត្ថុ

វិនិយោគិនដែលមានសញ្ជាតិច្រើន ពេលខ្លះនឹកស្មានមិនដល់ការចំនាយ ផ្នែកហិរញ្ញវត្ថុសរុបដែលត្រូវការសម្រាប់កម្មវិធីអន្តោប្រវេសន៍តាមរយៈការវិនិយោគលើគម្រោងអចលនទ្រព្យ។
តម្រូវការវិនិយោគដំបូង៖

ក្រៅពីកញ្ចប់ទឹកប្រាក់សម្រាប់ការទិញអចលនទ្រព្យ អ្នកវិនិយោគត្រូវកំណត់ថវិកាសម្រាប់៖

• ថ្លៃពាក្យសុំរបស់រដ្ឋាភិបាល
• ថ្លៃដំណើរការត្រួតពិនិត្យ
• ការតំណាងផ្នែកច្បាប់
• ពន្ធលើអចលនទ្រព្យ
• ថ្លៃចុះឈ្មោះ
• ការចំណាយលើការប្រែប្រួលហាងឆេងរូបិយប័ណ្ណ

តម្លៃអចលនទ្រព្យដែលមានសក្ខានុពល នៅក្នុងតំបន់ខ្លះអាចជួយបង្កើនឱកាសប្រាក់ចំនេញត្រឡប់មកវិញពីការវិនិយោគសម្រាប់អ្នកវិនិយោគអចលនទ្រព្យ។
មូលនិធិរួម មានកម្រិតវិនិយោគអប្បបរមាទាបជាងបើប្រៀបធៀបទៅនឹងការវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យដោយផ្ទាល់។

ការចំណាយបន្ត៖

ការចំណាយប្រចាំឆ្នាំដែលអ្នកវិនិយោគតែងតែមើលរំលងរួមមាន:

• ការថែរក្សាទ្រព្យសម្បត្តិ
• ថ្លៃសមាគមម្ចាស់ផ្ទះ
• ការគ្រប់គ្រងការជួល
• ពន្ធប្រចាំឆ្នាំ
• ធានារ៉ាប់រង
• ការបន្តអាជ្ញាប័ណ្ណស្នាក់នៅ

សក្តានុពលនៃប្រាក់ចំនេញត្រឡប់មកវិញ៖
ការវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យនៅក្នុងយុត្តាធិការរបស់កម្មវិធីសញ្ជាតិបានបង្ហាញពីលិទ្ធផលខុសៗគ្នា៖

• អចលនទ្រព្យប្រទេសក្រិក Golden Visa៖ 7.5% ជាមធ្យមប្រចាំឆ្នាំ (2018-2024)
• ការអភិវឌ្ឍន៍រីស៊តនៅការាបៀន៖ ប្រាក់ចំណូលប្រចាំឆ្នាំជាមធ្យម 2.8% បូកនឹងទិន្នផលជួល 2-4%

អចលនទ្រព្យនៅអឺរ៉ុបមានការចាប់អារម្មណ៍ច្រើនជាង និងផ្តល់នូវឱកាសលក់ចេញស្រួលជាង ខណៈដែលការវិនិយោគនៅការាបៀនជាធម្មតាផ្តល់នូវទិន្នផលសម្រាប់ជួលប្រសើរជាង ប៉ុន្តែទីផ្សារលក់នៅមានកម្រិត។
សម្រាប់វិនិយោគិនដែលផ្តោតលើប្រាក់ចំនូលត្រឡប់មកវិញ បច្ចុប្បន្នប្រទេសក្រិកកំពុងនាំមុខគេក្នុងវិស័យនេះក្នុងឆ្នាំ 2025 ដោយមានតម្លៃសមរម្យ ជាមួយនឹងទីផ្សារអចលនទ្រព្យអំណោយផល និងតម្រូវការជួលពីទេសចរណ៍។

លក្ខណៈវិនិច្ឆ័យសិទ្ធិទទួលបាន តម្រូវការផ្នែកច្បាប់ និងឯកសារ

បើមានឯកសារណាមួយខុសនៃឯកសារមូលនិធិរបស់អ្នកដាក់ពាក្យ នោះអាចជាហេតុនាំឱ្យមានការពន្យារពេលការដាក់ពាក្យច្រើនខែ ឬបណ្តាលឱ្យមានការបដិសេធទាំងស្រុងតែម្ដង។ អន្តោប្រវេសន៍តាមរៈការវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យទាមទារការយកចិត្តទុកដាក់យ៉ាងហ្មត់ចត់ចំពោះលក្ខខណ្ឌច្បាប់។
ការវិនិយោគអចលនទ្រព្យដោយប្រយោលពាក់ព័ន្ធនឹងការរួមចំណែកដល់មូលនិធិវិនិយោគរួមដូចជា REITs និងការប្រមូលមូលនិធិអចលនទ្រព្យ ដែលអាចត្រូវបានត្រួតពិនិត្យសម្រាប់អន្តោប្រវេសន៍តាមយៈការវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យ។

ឯកសារស្តង់ដារដែលត្រូវការ៖

កម្មវិធីអន្តោប្រវេសន៍អចលនទ្រព្យជាធម្មតាទាមទារ៖

• ច្បាប់ចម្លងលិខិតឆ្លងដែនសម្រាប់សមាជិកគ្រួសារទាំងអស់។
• សំបុត្រកំណើត និងសំបុត្រអាពាហ៍ពិពាហ៍
• លិខិតថ្កោលទោសពីប្រទេសដែលរស់នៅ
• លទ្ធផលពិនិត្យសុខភាព
• ភស្តុតាងនៃអាសយដ្ឋាន
• លិខិតយោងវិជ្ជាជីវៈ
• របាយការណ៍ធនាគារ
• ប្រភពនៃឯកសារមូលនិធិ
• ការបញ្ជាក់ការវិនិយោគ (ឧ. ប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិ ភស្តុតាងទូទាត់)
• ការធានារ៉ាប់រងសុខភាព
• ទម្រង់ពាក្យសុំ និងថ្លៃសេវារបស់រដ្ឋាភិបាល

រចនាសម្ព័ន្ធកម្មសិទ្ធិ៖

ប្រទេសភាគច្រើនអនុញ្ញាតឱ្យមានការរៀបចំកម្មសិទ្ធិផ្សេងៗ៖
• កម្មសិទ្ធិផ្ទាល់ខ្លួនដោយផ្ទាល់
• ភាពជាម្ចាស់សាជីវកម្មតាមរយៈក្រុមហ៊ុនមានកំណត់
• រចនាសម្ព័ន្ធទំនុកចិត្តសម្រាប់ការរៀបចំផែនការអចលនទ្រព្យ

ប្រទេសមួយចំនួនដាក់កម្រិតលើកម្មសិទ្ធិបរទេសចំពោះតំបន់ជាក់លាក់ ឬទាមទារការអនុញ្ញាតពិសេស។ ជាឧទាហរណ៍ ប្រទេសតួកគី ហាមប្រាមការកាន់កាប់របស់បរទេសនៅជិត តំបន់យោធា ខណៈដែលប្រទេសក្រិកអនុញ្ញាតឱ្យមានកម្មសិទ្ធិទាំងស្រុងនៅទូទាំងប្រទេស។

កាតព្វកិច្ចស្នាក់នៅផ្ទាល់៖

តម្រូវការវត្តមាននៅក្នុងប្រទេសដែលវិនិយោគនោះ ប្រែប្រួលយ៉ាងទៅតាមកម្មវិធីស្នាក់នៅ និងកម្មវិធីសញ្ជាតិ៖

• សញ្ជាតិការាបៀន៖ មិនទាមទារការស្នាក់នៅទីនោះផ្ទាល់
• ម៉ាល់តា៖ ទាមទារវត្តមាននៅទីនោះផ្ទាល់តិចតួចបំផុត (ពីរបីសប្តាហ៍ក្នុងមួយឆ្នាំ)
• ប្រទេសក្រិក៖ មិនទាមទារឱ្យស្នាក់នៅទីនោះផ្ទាល់ក្នុងរយៈពេលអប្បបរមាណាមួយដើម្បីរក្សាសុពលភាពសិទ្ធិស្នាក់នៅ។

សម្រាប់គុណវុឌ្ឍិសញ្ជាតិនៅក្នុងប្រទេសអឺរ៉ុប តម្រូវការកាន់តែតឹងរ៉ឹង។ ខណៈពេលដែលពួកគេមិនទទួលយកការវិនិយោគក្នុងអចលនទ្រព្យសម្រាប់ Golden Visa ទៀតទេ ប្រទេសព័រទុយហ្គាល់ទាមទារត្រឹមតែ 35 ថ្ងៃនៃវត្តមានផ្ទាល់នៅទីនោះក្នុងរយៈពេល 5 ឆ្នាំនៅក្នុងប្រទេសសម្រាប់សិទ្ធិទទួលបានសញ្ជាតិ (ប្រាំពីរថ្ងៃក្នុងមួយឆ្នាំជាមធ្យម) ខណៈដែលប្រទេសក្រិកផ្តល់អាណត្តិ 183+ ថ្ងៃជារៀងរាល់ឆ្នាំសម្រាប់រយៈពេលប្រាំពីរឆ្នាំបន្ត បើចង់ស្នើសុំសញ្ជាតិ។

ការរួមបញ្ចូលគ្រួសារ៖

កម្មវិធីភាគច្រើនអនុញ្ញាតឱ្យអ្នកវិនិយោគរួមបញ្ចូលៈ

• ប្តី/ប្រពន្ធ
• កូននៅក្នុងបន្ទុក (ជាធម្មតាអាយុក្រោម 18-25 ឆ្នាំ)
• ឪពុកម្តាយដែលរស់នៅពឹងផ្អែក (ជាធម្មតា 65+)

តម្រូវការផ្នែកច្បាប់ត្រូវបានទាមទារ។ ការបង់ប្រាក់បន្ថែមត្រូវបានទាមទារសម្រាប់សមាជិកគ្រួសារដែលពឹងផ្អែកនៅក្នុងកម្មវិធីភាគច្រើន។

ការយល់ខុសទូទៅមួយចំនួន

“ខ្ញុំនឹងទទួលបានសញ្ជាតិរបស់ខ្ញុំក្នុងរយៈពេលបីខែ មែនទេ?” សំណួរនេះបង្ហាញពីការយល់ខុសមួយក្នុងចំណោមការយល់ខុសជាច្រើនអំពីកម្មវិធីអន្តោប្រវេសន៍តាមរយៈការវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យ។ ការអនុវត្តជាក់ស្ដែងមានភាពខុសប្លែកគ្នាពីការរំពឹងទុករបស់វិនិយោគិន។ តម្លៃអចលនទ្រព្យអាចប្រែប្រួលរវាងតំបន់នីមួយៗ ហើយអ្នកវិនិយោគគួរតែយល់ដឹងពីភាពខុសគ្នាទាំងនេះ។

ការយល់ច្រលំទី 1៖ ទ្រព្យសម្បត្តិទាំងអស់មានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់អត្ថប្រយោជន៍អន្តោប្រវេសន៍។
ការពិត៖ ប្រទេសជាច្រើនដាក់កម្រិតលើអចលនទ្រព្យដែលមានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់ចំពោះតំបន់ខ្លះ ការអភិវឌ្ឍន៍ ឬប្រភេទអចលនទ្រព្យ។ ជាឧទាហរណ៍ នៅប្រទេសក្រិច អចលនទ្រព្យនៅទីក្រុងអាថែន (Athen) ទាមទារការវិនិយោគធំជាងតំបន់ដែលមានប្រជាជនតិច។ នៅតំបន់ការាបៀន មានតែការអភិវឌ្ឍន៍ដែលអនុម័តដោយរដ្ឋាភិបាលដែលមានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់។

ការយល់ច្រលំទី 2៖ ដំណើរការគឺត្រង់ៗ និងធានា។
ការពិត៖ អត្រានៃការបដិសេធបានកើនឡើងនៅទូទាំងកម្មវិធី ជាធម្មតាដោយសារតែឯកសារមិនពេញលេញ ប្រភពនៃបញ្ហាមូលនិធិ ឬបញ្ហាសុវត្ថិភាព។

ការយល់ច្រលំទី 3៖ សមាជិកគ្រួសារទាំងអស់អាចត្រូវបានរួមបញ្ចូល
ការពិត៖ ការកម្រិតអាយុអនុញ្ញាតចំពោះកូនៗក្នុងបន្ទុក (ជាធម្មតា 18-25 ឆ្នាំ) ហើយឪពុកម្តាយ អ្នកដាក់ពាក្យត្រូវតែបង្ហាញពីលិទ្ធផ្គត់ផ្គង់ផ្នែកហិរញ្ញវត្ថុចំពោះពួកគាត់។ ម្យ៉ាងវិញទៀត ភាគច្រើនបងប្អូនមិនអាចរួមបញ្ចូលបានទេ លើកលែងតែក្នុងកម្មវិធីកំណត់ណាមួយ នៃប្រទេសនាតំបន់ការាបៀនដែលត្រូវបង់ថ្លៃបន្ថែម។

ការយល់ច្រលំទី 4៖ សញ្ជាតិទីពីរទាំងអស់ផ្តល់អត្ថប្រយោជន៍ស្មើគ្នា
ការពិត៖ ឥទ្ធិពលនៃលិខិតឆ្លងដែនប្រែប្រួលខុសគ្នានៅទូទាំងពិភពលោក។ សញ្ជាតិម៉ាល់តា ផ្តល់ជូនការធ្វើដំណើរដោយគ្មានទិដ្ឋាការទៅកាន់ប្រទេសចំនួន 186 រួមទាំងសហរដ្ឋអាមេរិក ខណៈដែលប្រទេសនាតំបន់ការាបៀន មានសិទ្ធិចូលទៅកាន់ប្រទេសចំនួន 130-150 ដោយគ្មានទិដ្ឋាការ។ ផលប៉ះពាល់ពន្ធក៏ខុសគ្នាខ្លាំងរវាងយុត្តាធិការ។

ការយល់ច្រលំទី 5៖ អ្នកអាចលក់អចលនទ្រព្យភ្លាមៗបន្ទាប់ពីទទួលបានសញ្ជាតិ
ការពិត៖ កម្មវិធីភាគច្រើនកំណត់រយៈពេលកាន់កាប់អប្បបរមាពី 3 ទៅ 7 ឆ្នាំ វិនិយោគិននិងត្រូវគេផាកពិន័យរួមទាំង ការដកហូតសញ្ជាតិ សិទ្ធិស្នាក់នៅសម្រាប់ការលក់មិនគ្រប់ខែ។
មេធាវីផ្នែកអន្តោប្រវេសន៍រាយការណ៍ថាការយល់ខុសអំពីកាតព្វកិច្ចពន្ធបង្កឱ្យមានបញ្ហាច្រើនបំផុតសម្រាប់អ្នកវិនិយោគ។ មនុស្សជាច្រើនយល់ខុសថា ការទទួលបានសញ្ជាតិទីពីរនឹងផ្លាស់ប្តូរការបង់ពន្ធលំនៅដ្ឋានរបស់ពួកគេដោយស្វ័យប្រវត្តិ។ តាមពិត ពលរដ្ឋអាមេរិកនៅតែជាប់ពន្ធដោយមិនគិតពីសញ្ជាតិបន្ថែម ខណៈពេលដែលសញ្ជាតិផ្សេងទៀតត្រូវតែរៀបចំផែនស្នាក់នៅរបស់ពួកគេដោយប្រុងប្រយ័ត្ន ដើម្បីបង្កើនប្រសិទ្ធភាព ស្ថានភាពពន្ធ។

យោបល់របស់អ្នកជំនាញ និងការអនុវត្តល្អបំផុត

វិនិយោគិនឆ្លាតវៃជៀសវាងបញ្ហា ដោយធ្វើតាមការណែនាំរបស់អ្នកជំនាញ។ Real Estate Investment Trusts (REITs) ផ្តល់នូវវិធីមួយក្នុងការវិនិយោគលើផលប័ត្រអចលនទ្រព្យដោយមិនចាំបាច់មានទ្រព្យសម្បត្តិជាក់ស្តែង។
យុទ្ធសាស្ត្រជ្រើសរើសអចលនទ្រព្យ៖

• ផ្តោតលើ Liquid Market ដែលមានតម្រូវការជួលច្រើន
• ជ្រើសរើសអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ដែលបានបង្កើតឡើងគម្រោង ជាមួយនឹងការធានាពេញលេញ
• ពិចារណាអំពីក្រុមហ៊ុនគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យ
• គិតពីអាទិភាពនៃទីតាំងជាមួយនឹងការអភិវឌ្ឍន៍ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ
• ស្រាវជ្រាវកេរ្ដ៍ឈ្មោះប្រវត្តិសាស្ត្រនៅក្នុងសហគមន៍នោះ
• វាយតម្លៃលើទីតាំងផ្សេងៗជុំវិញនោះ និងបរិក្ខារសំខាន់ៗ (ឧ. សាលាអន្តរជាតិ មន្ទីរពេទ្យ)

ការពិចារណាលើពេលវេលា៖

ពេលវេលានៃការដាក់ពាក្យគឺមានសារៈសំខាន់ណាស់។ ល្បឿនដំណើរការកម្មវិធីមានភាពប្រែប្រួលតាមរដូវនៃបរិមាណការងារ និងបុគ្គលិករបស់រដ្ឋាភិបាល។ ជៀសវាងរដូវក្តៅ និងថ្ងៃឈប់សម្រាក នោះជាពេលដែលនាយកដ្ឋានអន្តោប្រវេសន៍ធ្វើការយឺត។ កម្មវិធីខ្លះដំណើរការជាប់លាប់ពេញមួយឆ្នាំ ខណៈពេលដែលកម្មវិធីផ្សេងទៀតដំណើរការលឿនក្នុងកំឡុងខែដែលមិនមានភាពមមាញឹក។ សំខាន់ជាងនេះទៅទៀត ការរៀបចំដំណើរការឱ្យបានហ្មត់ចត់ ការពារការពន្យារពេល បំពេញឯកសារពេញលេញតាំងពីការចាប់ផ្តើម នឹងធ្វើឱ្យពាក្យស្នើរបស់អ្នកនាំមុខគេជាងអ្នកវិនិយោគដែលមិនបានរៀបចំបានល្អ។ រៀបចំផែនការទីពីរ ពីកាលបរិច្ឆេទបញ្ចប់គោលដៅរបស់អ្នក ដើម្បីតាមដានពេលវេលាជាក់ស្តែង។

ជំនួយវិជ្ជាជីវៈ៖

ជ្រើសរើសក្រុមដែលត្រឹមត្រូវធ្វើឱ្យមានភាពខុសគ្នាទាំងអស់:

• មេធាវីផ្នែកអន្តោប្រវេសន៍ដែលមានឯកទេសនៅក្នុងប្រទេស
• ភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យក្នុងស្រុកដែលមានបទពិសោធន៍លើកម្មវិធីសញ្ជាតិ
• ទីប្រឹក្សាពន្ធដារ ដែលស្គាល់បទប្បញ្ញត្តិទាំងក្នុងស្រុក និងប្រទេសគោលដៅ
• អ្នកគ្រប់គ្រងទ្រព្យសម្បត្តិសម្រាប់ការធ្វើផែនការរួម
• អ្នកជំនាញវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យឯករាជ្យ

ធ្វើទស្សនកិច្ចមុននឹងធ្វើការវិនិយោគ។ ការយល់ដឹងអំពីមូលដ្ឋាននៃអចលនទ្រព្យ និងតំបន់ជុំវិញនោះផ្តល់នូវការយល់ដឹងដ៏ទូលំទូលាយ។ វិនិយោគិនដែលបានទៅពិនិត្យទីតាំងអចលនទ្រព្យផ្ទាល់ខ្លួនឯង បានបង្ហាញពីការពេញចិត្តខ្លាំងចំពោះការវិនិយោគរបស់ពួកគេ និងបានបញ្ជៀសការយល់ខុសអំពីតម្លៃ គុណភាព និងលក្ខខណ្ឌទីផ្សារ។
ជំហានៃដំណើរការត្រួតពិនិត្យ អាចជួយផ្ទៀងផ្ទាត់ថាតម្លៃក្នុងទីផ្សារបង្ហាញយ៉ាងត្រឹមត្រូវនូវឱកាសវិនិយោគពិតប្រាកដ ខណៈពេលដែលបញ្ជាក់ថាអចលនទ្រព្យនេះស្របតាមគោលដៅរយៈពេលវែងរបស់អ្នក។

សេចក្តីសន្និដ្ឋាន

ការវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យផ្តល់នូវមធ្យោបាយទៅកាន់ការទទួលបានសញ្ជាតិជាសកល ដែលជម្រើសផ្សេងទៀតមិនអាចប្រៀបបាន។ លើសពីការធានាបាននូវសញ្ជាតិទីពីរ ការវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យផ្តល់នូវទ្រព្យសម្បត្តិជារូបវន្ត ទ្រព្យសម្បត្តិដ៏មានតម្លៃ និងអត្ថប្រយោជន៍ នៃការរស់នៅដែលធ្វើឱ្យវាជាកត្តាដែលមានភាពទាក់ទាញនៅក្នុងពេលវេលាខាងមុខ។
វិនិយោគិនជោគជ័យ ត្រូវការដំណើរការនេះ៖ ការយល់ដឹងអំពីតម្រូវការកម្មវិធី ការត្រួតពិនិត្យដោយត្រឹមត្រូវ ប្រមូលផ្តុំក្រុមគាំទ្រអ្នកជំនាញ និងការកំណត់ពេលវេលា និងលទ្ធផល។
បុគ្គលម្នាក់ៗអាចចាប់ផ្តើមវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យជាមួយនឹងដើមទុនដំបូងសមរម្យ ហើយចាប់ផ្តើមដំណើររបស់ពួកគេឆ្ពោះទៅរកភាពជាពលរដ្ឋជាសកល។
សម្រាប់អ្នកដែលកំពុងស្វែងរកការបម្លាស់ទីជាសកលនៅឆ្នាំ 2025 កម្មវិធីអន្តោប្រវេសន៍តាមរយៈការវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យបន្តផ្តល់ឱកាសល្អៗជាច្រើន។ មិនថាការធ្វើដំណើរដោយគ្មានទិដ្ឋាការ ការពង្រីកអាជីវកម្ម ការទទួលបានការអប់រំ ឬគ្រាន់តែជាផែនការ B នោះទេ ការវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យអាចផ្ដល់អត្ថប្រយោជន៍ថ្មីៗសម្រាប់លោកអ្នក និងក្រុមគ្រួសាររបស់អ្នក។